પોરબંદર સહિત રાજ્યમાં જંત્રી વધારા અંગે રી-સર્વે કરવા બિલ્ડર્સ એસોસીએશન દ્વારા વહીવટી તંત્રને સ્થાનિક મુદ્દા સાથે આવેદન પાઠવ્યું છે.
પોરબંદર બિલ્ડર્સ એસોસીએશનના અગ્રણીઓ દિલીપભાઈ મોઢવાડીયા, એન્જિનીયર હર્ષિતભાઇ રૂઘાણી,આકાશભાઈ વિઠલાણી, એડવોકેટ રાજેશભાઈ લાખાણી અને ચેમ્બર ઓફ કોમર્સના પૂર્વ પ્રમુખ તથા વેપારી આગેવાન નલીનભાઈ કાનાણીએ જિલ્લા વહીવટી તંત્રને અને ધારાસભ્ય ને વિસ્તૃત આવેદનપત્ર પાઠવી એવી રજૂઆત કરી છે કે સમગ્ર ગુજરાત રાજ્યમાં અમલી છે તેમ પોરબંદર વિસ્તારમાં મિલ્કતોના ખરીદ વેચાણ માટે સરકાર દ્વારા જંત્રીદર નિર્ધારિત થયેલ છે, ગત વર્ષમાં કોઇ સર્વે કે ચકાસણી થયા સિવાય જંત્રી દરો ૨૦૦ ગણા એટલેકે ડબલ કરવામાં આવેલ છે. જેના કારણે અમુક વિસ્તારોમાં વિસંગતતા ઉભી થયેલ છે જેના કારણે ખરીદ વેચાણ અશક્ય બનેલ છે તે રેગ્યુલાઇઝ કરવાની જરૂરીયાત છે.
જંત્રીદર આમ તો મિલ્કતના દસ્તાવેજો કરવા માટે સ્ટેમ્પ ડયુટી વસુલાત માટેની ગાઇડલાઇન છે, વર્ષ ૨૦૧૧માં રાજ્ય સરકાર દ્વારા જંત્રીદર લાગુ કરવામાં આવેલ હતા અને જે તે વખતે ખૂબ ઉહાપોહ પણ થયેલ અમુક વિસ્તારોમાં નક્કી થયેલ દર તે વખતે પણ બજાર કિંમત કરતા ૧.૫ ગણા હતા જયારે પોરબંદરની ભૌગોલિક સ્થિતિ અને સતત મંદીના કારણે યથાવત રહેલા ભાવ છતાં આ જંત્રીદરો ૨૦૨૩-૨૪માં ડબલ કરવામાં આવેલ છે. (રહેણાંક ભાવ ૧.૮ગણા, દુકાનના ભાવ ૨.૦ ગણા, ખુલ્લી જમીનના ભાવ પણ ૨.૦ ગણા અને ઓફીસના ભાવ ૧.૫ ગણા તે મુજબ લાગુ થયેલ છે.
મુખ્ય વિસંગતતાઓની વાત કરી એ તો
સીટી સર્વે વોર્ડ નંબર-૧ જે જુનું પોરબંદર છે ત્યાં કશો જ ફેરફાર કે વિકાસ શક્ય નથી અને ખાસ મિલ્કતના ખરીદ-વેચાણ પણ થતા નથી અને આવા વિસ્તારોમાં ભાવ વધવાનું કોઈ દેખીતુ કારણ નથી જેથી જંત્રી દરો ડબલ કરવાની જરૂરિયાત નથી. સીટી સર્વે વોર્ડ નંબર-૨માં અમુક ભાગ ખાડીકાંઠાના અને નવા કુંભારવાડાના વિસ્તારમાં આવે છે. તેમાં પણ જુની જંત્રીના દરો વાસ્તવિક બજારકિંમત મુજબના જ હતા તેમાં ડબલ કરી વધારો કરવામાં આવે તો ખૂબ વિસંગતતા ઉભી થઇ શકે છે. આ વોર્ડના અમુક ભાગ રેલ્વે સ્ટેશન રોડ પર આવે છે જેને જુના કડીયાપ્લોટને લગતી સાઇડ એટલે કે જાહેર રસ્તાથી દક્ષીણ તરફના ભાગમાં થોડા ઘણા અંશે નવા બાંધકામ થયા છે તેના ભાગ અને તેની સામેના ભાગે એટલે કે જાહેર રસ્તાથી ઉત્તર તરફના ભાગ એમ આ એક જ રોડ પર અલગ અલગ બે ભાવની વિસંગતતા જોવા મળે છે.
સીટી સર્વે વોર્ડ નંબર -૩માં સહુથી વધુ અવાસ્તવિક ભાવ ઝોન-૧૫ અને ઝોન-૧૬માં જોવા મળે છે, કદાચ આખા શહેરમાં ક્યાંય પણ ૭૫૦૦૦, ૧ ચો.મી.નો બજારભાવ નહી હોય જ્યારે ઝોન-૧૬માં આવતી તમામ મિલ્કતોમાં જુની જંત્રી મુજબનો ભાવ ૩૮,૨૫૦ હતો જે ડબલ થતા ૭૬,૫૦૦ થવા જાય છે, હા કોઈ મેઇન રોડની નાની મિલ્કત હોય ત્યાં કદાચ થોડા વધુ ભાવ હોઇ શકે પરંતુ આ આખા ઝોનમાં એકસમાન ભાવ મિલ્કતધારકોને અન્યાયકર્તા છે.
આ બન્ને ઝોન ઉપરાંત શહેરના અનેક વિસ્તારોમાં વાસ્તવિક ખરીદ-વેચાણના જે ભાવ છે જેથી વધુ જંત્રીદરો નક્કી થવા પામેલ છે, ખાસ કરીને બહુમાળી મિલ્કતોના ૧૦-૧૫ વર્ષ પહેલા બનેલા રહેણાંક ફલેટ હાલ જે ભાવથી ખરીદ-વેચાણ થાય છે. તેના જંત્રીદરો દોઢા કે ડબલ થઇ ગયેલ છે જેથી કોઈ સંજોગોમાં મિલ્કતનું ખરીદ કે વેચાણ થઇ શકે એવી સ્થિતિ નથી. આ બન્ને ઝોન અને શહેરના અનેક વિસ્તારોમાં કોમર્શીયલ મિલ્કતોના ભાવો પણ ગેરવ્યાજબી લાગી રહ્યા છે.
સીટી સર્વે વોર્ડ નંબર-૩માં એ કસર્વે નંબર ૩૨૧૫ જે ઝોન-૧૬માં સમાવેશ થાય છે જેનો માત્ર થોડો ભાગ જ એમ.જી. રોડને કનેકટેડ છે બાકીનો મોટો ભાગ છાંયા રોડ અને રણવિસ્તારમાં આવે છે અને અમુક ભાગ તો પાણીમાં ડુબેલો છે તે ભાવમાં પણ ફેરવિચારણા થવા પાત્ર છે. ઝોનમાં એકસમાન ભાવ મિલ્કતધારકોને અન્યાયકર્તા છે.
અવાસ્તવિક જંત્રીદર હોવાના કારણે મિલ્કતની વાસ્તવિક કિંમત કરતા વધુ આકરણી થતી હોવાના કારણે ખરીદનારે અનુચિત સ્ટેમ્પ ડયુટી ભરવી પડે છે અને વેચાણ આપનારને જે રકમ મળેલ નથી તેના પર દસ્તાવેજ આધારે ઇન્કમટેકસ અને કેપીટલ ગેઇન ટેકસ જેવી રકમ ખોટી રીતે ભરવા પડે છે. ઇન્કમટેકસની કાયદાની જોગવાઈ મુજબ જે રકમ પર સ્ટેમ્પ ડયુટી ભરેલ હોય તેને જ ખરીદ/ વેચાણ કિંમત ગણવામાં આવે છે.
જ્યાં આવી વિસંગતતા હોય ત્યાં સ્ટેમ્પ ડયુટી મૂલ્યાંકન તંત્ર નાયબ કલેકટર કક્ષાના અધિકારીને મળેલ સત્તાની રૂએ પ્રી-વેલ્યુએશન કરી તેના આધારે સ્ટેમ્પ ડયુટી ભરવાની જોગવાઈ છે, બજાર કિંમત અને વાસ્તવિક કિંમત વચ્ચે તફાવત રહેતા હોય તો સ્ટેમ્પ એકટની કલમ ૩૨(ક) અન્વયે વિવાદમાં જવાની પણ જોગવાઈ છે પરંતુ હાલ સ્ટેમ્પ ડયુટી મૂલ્યાંકન તંત્ર નાયબ કલેકટર દ્વારા આવી કોઇ જ કાર્યવાહી થતી નથી, જે તે અધિકરીને સુચના આપવી જોઇએ કે પોતાના વિવેકબુધ્ધિ અનુસાર મૂલ્યાંકન કરી બજારભાવ તપાસી નિર્ણય કરે અને તેમને મળેલઈ સત્તાનો ઉપયોગ પ્રજાહિતમાં કરવામાં આવે, કોઇ જ નિર્ણય ન લેવામાં આવે તે અભિગમ અયોગ્ય છે.
ખાસ કરીને જુના કૂવારાથી કમલાબાગ, વાડીપ્લોટ, ભોજેશ્વર પ્લોટમાં ડબલ થયેલ જંત્રીના ભાવો સુસંગત નથી, જુના ફલેટના બજારભાવથી ખુબ વધુ જંત્રી દરો લાગુ પડે છે. જેથી ખરીદ વેચાણ લગભગ બંધ થયેલ છે, છાયા રણવિસ્તાર, પેરેડાઇઝ વિસ્તાર, સ્ટેશન રોડ પર દક્ષિણ તરફની મિલ્કતોના ભાગ અવાસ્તવિક રીતે રહેલા છે તેમજ કોઇપણ વિસ્તારમાં કોમર્શીયલ દુકાનોમાં પહેલા માળ ઉપર જે વાસ્તવિક ભાવો છે જેના કોઈપણ વિસ્તારમાં કોમર્શીયલ દુકાનોમાં પહેલા માળ ઉપર જે વાસ્તવિક ભાવો છે તેનાથી વધુ જંત્રીદરો નક્કી થયેલા છે. જેમાં સુધારો કરવો અનિવાર્ય છે. બજારકિંમત અંગેના જંત્રીદરોમાં કોઇ સાયન્ટીફીક મેથડ મુજબ વેલ્યુએશન થયેલ નથી. છેલ્લા વર્ષોમાં થયેલ દસ્તાવેજોની એવરેજ વેલ્યુ ધ્યાને લેવાયેલ નથી, પ્લોટ કે મિલ્કતના લોકેશનનો યોગ્ય પધ્ધતિથી અભ્યાસ થયેલ નથી અને આવા અણઘડત નિર્ણયના કારણે વડાપ્રધાન મોદીનું ‘ઘરના ઘરનું સ્વપ્ન’ ડહોળાઈ રહેલ છે.
જંત્રીદરો અવાસ્તવિક હોવાની સાઇડ ઇફેકટ પણ જોવા મળેલ છે, જુના અનિયમિત બાંધકામ રેગ્યુલર કરવા અગર પેઇડ એફ.એસ.આઈ.ની ગણતરીમાં પણ જંત્રીદરનો બેઇઝ લેવામાં આવે છે અને જંત્રીદરો અવાસ્તવિક હોવાથી અને તેમાં વિસંગતતા હોવાથી આવા બાંધકામમાં ઇમ્પેકટ ફી રેગ્યુલાઇઝેશનમાં પણ મકાન માલિક અને બિલ્ડરને પરવડતુ ન હોય પ્રોજેકટ કોસ્ટ વધી જાય છે. સામાપક્ષે પોરબંદર સીટી લીમીટ બહારના વિસ્તારો જેમકે બોખીરા અને ખાપટ વિસ્તાર, ધરમપુરનો રાજીવનગર વિસ્તાર, વનાણા-પીપળીયાના ગ્રામ્ય વિસ્તાર, છાંયાના માધવાણી કોલેજ સામેના વિસ્તારમાં બજારભાવથી ઓછી જંત્રીઓ છે. જ્યારે રતનપુર, કોલીખડા જેવા નવા વિસ્તારોમાં બજારભાવથી વધુ જંત્રીદર છે.
આ તમામ સંજોગોમા પ્રોપર સાયન્ટીફિક અને વાસ્તવિક સર્વેક્ષણ કરાવીને હાલના ડબલ થયેલ જંત્રીદરોમાં સુધારા કરી યોગ્ય નિર્ણય કરવા ઘટીત કાર્યવાહી થવા અપીલ છે તેમ અગ્રણીઓ રજૂઆતમાં જણાવ્યુ હતુ.
